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• 721498f63c00c22394791497b64e544720627a18 description "Algemene situering De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op de verkoopakten die worden geregistreerd door de FOD Financiën, meer bepaald door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), beter gekend als het Kadaster. Tot 2004 werden de benodigde gegevens op papier overgemaakt aan Statbel. Vanaf 2005 werden de gegevens digitaal overgemaakt, op basis van het registratiesysteem CADNET/LOCO. Vanaf 2016 werd het systeem CADNET/LOCO bij de AAPD vervangen door het systeem STIPAD. Dit document beschrijft de methodologie die wordt gebruikt voor de berekening van de vastgoedprijzen. Onderhandse verkopen versus openbare verkopen Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed komen koper en verkoper onderling een verkoopprijs overeen. Bij een openbare verkoop wordt een onroerend goed verkocht volgens het systeem van het hoogste bod. Deze vindt doorgaans plaats onder leiding van een Notaris in een publieke ruimte (bv. een café) en wordt bv. aangekondigd in een lokaal dagblad. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op zowel de onderhandse verkopen als de openbare verkopen. Compromissen versus akten Bij een onderhandse verkoop van een onroerend goed wordt eerst een compromis getekend tussen verkoper en koper. De ondertekening van de authentieke akte gebeurt binnen de 4 maand volgend op de datum van het compromis bij de Notaris (het verlijden van de akte). Niet alle compromissen leiden tot een effectieve verkoop. Het kan zijn dat de koper na het ondertekenen van het compromis niet de nodige financiering vindt door bv. een weigering van de bank voor een hypothecair krediet. De vastgoedprijzen zoals berekend door Statbel zijn gebaseerd op de akten die werden verleden bij de Notaris. Het betreft dus de effectieve verkopen, en niet de compromissen. Verkoopprijs Bovenop de overeengekomen verkoopprijs dient de koper ook nog extra kosten te betalen, zoals de registratierechten (of BTW in geval van nieuwbouw) alsook het ereloon van de Notaris voor het verlijden van de akte. Als men een hypothecaire lening aangaat komen hierbij nog de hypothecaire inschrijvingsrechten en eventuele dossierskosten bij de bank. Voor de berekening van de vastgoedprijzen wordt enkel rekening gehouden met de overeengekomen verkoopprijs exclusief bijkomende kosten. Type vastgoed Residentieel vastgoed In de dataset van het Kadaster waartoe Statbel van 2005 tot 2017 toegang had voor de berekening van de vastgoedprijzen is er sprake van volgende vastgoedcategorieën: woonhuizen villa’s appartementen Deze categorieën zijn gebaseerd op de aard vermeld op het Kadasterplan. Deze aard wordt bepaald éénmaal een nieuw gebouw is afgewerkt. Nadien wordt deze aard niet steeds bijgewerkt als er een verandering van de bestemming van het gebouw plaatsvindt. De indeling ‘woonhuis’ versus ‘villa’ is gebaseerd op het (subjectieve) oordeel van de schatter van het Kadaster. In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend volgens bovenstaande indeling aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “oude methodologie”. Vanaf 2017 werd een uitgebreidere gegevensset ter beschikking gesteld aan Statbel, met een meer gedetailleerde omschrijving van het goed. Het gaat om twee extra variabelen: de aard volgens de verkoopakte en de constructiecode. Dankzij deze extra infomatie kan de methodologie verder geoptimaliseerd worden: Voor de bepaling van het type gebouw wordt er niet meer gekeken naar de aard vermeld op het Kadasterplan, maar wel naar de aard vermeld in de verkoopakte. Deze is meer up-to-date, want deze wordt bij elke verkoop opnieuw vastgesteld (door de Notaris). Bij de huizen is er voortaan een objectieve onderverdeling volgens het aantal gevels: in de oude methode was er sprake van woonhuizen en villa's, maar deze kwalificatie is subjectief. In de aangepaste methodologie wordt voortaan een onderscheid gemaakt tussen huizen met 2 of 3 gevels en huizen met 4 of meer gevels. In het vervolg van dit document worden de vastgoedprijzen die zijn berekend op basis van de aard volgens de verkoopakte aangeduid als de vastgoedprijzen volgens de “nieuwe methodologie”. Bouwgronden De extra geleverde variabelen laten niet toe om voor de bouwgronden referentieprijzen te berekenen. Reden hiervoor is dat een groot deel van de effectieve bouwgronden aan een restcategorie wordt toegewezen, waarin vanalles kan zitten: landbouwgrond, industrie, bouwgrond, etc. Het gaat om meer dan 50% van alle bouwgronden. Overige types vastgoed Ook voor niet-residentieel vastgoed (landbouw, handel, etc.) laat de databank van het Kadaster het niet toe om resultaten te berekenen. Onroerende goederen binnen deze categorie worden heel vaak in bundel verkocht, samen met andere percelen met verschillende bestemmingen voor één totaalprijs, zodat een prijs per afzonderlijk goed niet af te leiden is en bijgevolg geen mediaanprijzen per categorie kunnen berekend worden. Nieuwbouw In de oude methodologie werden alle transacties die in de beknopte dataset van het Kadaster zaten opgenomen in de berekening. Hierin zat ook een deel nieuwbouw. Dankzij de uitgebreidere dataset waarover Statbel sinds 2016 beschikt en na gezamenlijke analyse met het Kadaster is duidelijk geworden dat niet alle effectieve nieuwbouw wordt opgenomen in de databank, en dat de gegevens met betrekking tot de nieuwbouw die wel is opgenomen niet steeds accuraat zijn. De databank van het Kadaster laat het dus niet toe om een correct beeld te scheppen over de totale verkoop van nieuwbouw. Daarom wordt in de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie enkel rekening gehouden met de secundaire vastgoedmarkt (herverkoop) en worden alle transacties in verband met nieuwbouw weggefilterd. Zuivering van de datasets De datasets die worden aangeleverd door het Kadaster worden op twee manieren gezuiverd. Enerzijds worden alle transacties weggefilterd die niet behoren tot het universum van de statistiek. Deze transacties worden niet in rekening gebracht bij de berekening van de referentieprijs of het aantal transacties. Het gaat bijvoorbeeld om overdrachten ten gevolge van erfenissen. Bij de geoptimaliseerde methodologie wordt ook nieuwbouw weggefilterd. Ook de transacties waarvan essentiële gegevens ongekend zijn - zoals bv. de verkoopdatum of het type van het onroerend goed - worden weggefilterd. Anderzijds worden een aantal filters gebruikt waarbij ontbrekende data wordt gedetecteerd. De ontbrekende data laat in dit geval wel toe om de transacties in rekening te brengen voor de berekening van het aantal transacties, maar ze worden achterwege gelaten voor de berekening van de referentieprijs. Het gaat bv. om transacties waarvan enkel de prijs ontbreekt. Ook transacties waarbij meerdere onroerende goederen in een bundel worden doorverkocht aan een totaalprijs vallen in deze categorie. Resultaten Bij de oude methodologie bestaan de berekende resultaten uit de gemiddelde prijzen, mediaanprijzen, percentielprijzen, het aantal transacties, totale prijzen en totale oppervlakten. Bij de nieuwe, geoptimaliseerde methodologie bestaan de berekende resultaten uit mediaanprijzen, percentielprijzen en het aantal transacties. De resultaten worden gegroepeerd per jaar, semester of trimester, per woningtype en per lokaliteit (de gemeenten, de arrondissementen, de provincies, de gewesten en het Rijk). Referentieprijs: gemiddelde prijs vs. mediaanprijs Als men te maken heeft met statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme waarden (zoals bv. de verkoopprijs van vastgoed) dient men rekening te houden dat het gemiddelde als centrale maatstaf hiervan een grote invloed ondervindt: een extreme waarde zal het gemiddelde in belangrijke mate naar zich toe trekken. Een beter geschikte centrale maatstaf is de mediaanprijs. Dit is de prijs waarbij 50% van de transacties goedkoper zijn en 50% duurder. De invloed van extreme waarden is voor deze maatstaf minimaal of zelf onbestaand: de mediaan verandert niet of nauwelijks als een extreme waarde wordt weggelaten of toegevoegd aan de berekening (in tegenstelling tot het gemiddelde). De mediaanprijs is dus een stabielere maatstaf dan de gemiddelde prijs. In de publicaties van Statbel wordt de mediaanprijs als referentieprijs gebruikt. Percentielprijzen De percentielprijzen zijn extra maatstaven die samen met de mediaanprijs een beter beeld geven over de statistische verdeling van de prijzen. Het 25e percentiel (ook wel het eerste kwartiel genoemd = Q25) is de prijs waarbij 25% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 75% van de transacties even duur of duurder zijn. Het 75e percentiel (ook wel het derde kwartiel genoemd = Q75) is de prijs waarbij 75% van de transacties even duur of goedkoper zijn en 25% van de transacties even duur of duurder zijn. Mediaanprijzen en percentielprijzen worden pas weergegeven vanaf 16 transacties met een geldige prijs per aggregaat, dit om een zekere representativiteit te bewerkstelligen alsook de confidentialiteit van de individuele gegevens te waarborgen. Soms zitten er in de databank van het Kadaster transacties zonder vermelding van een geldige prijs. Deze transacties worden meegeteld voor het totale aantal transacties, maar worden niet opgenomen in de prijsberekening. Indien er voor een aggregaat sprake is van één of meerdere transacties met een ongeldige prijs, zal het aantal transacties waarvoor de prijzen worden getoond hoger zijn dan de bovenvermelde grens van 16 transacties, overeenkomstig het aantal transacties met een ongeldige prijs. Totale prijs Ten gevolge van het relatief hoge aantal transacties waarvan de prijs ontbreekt (vooral sinds STIPAD) wordt geen totale prijs meer gepubliceerd bij de nieuwe geoptimaliseerde methodologie. Metadata Overdrachten en prijzen van onroerende goederen (PDF, 67 Kb)" @default.
• 721498f63c00c22394791497b64e544720627a18 description "Allgemeine Situation Die Statistik der Immobilienpreise basiert auf den Verkaufsurkunden, die vom FÖD Finanzen und genauer gesagt von der Generalverwaltung der Vermögensdokumentation, besser bekannt als Kataster, registriert werden. Bis 2004 wurden die erforderlichen Daten in Papierform an Statbel übermittelt. Ab 2005 wurden die Daten auf der Grundlage des Registrierungssystems CADNET/LOCO digital übertragen. Ab 2016 hat die Generalverwaltung der Vermögensdokumentation das System CADNET/LOCO durch das System STIPAD ersetzt. In diesem Dokument wird die Methodik zur Berechnung der Immobilienpreise beschrieben. Freihändige Verkäufe gegenüber öffentliche Verkäufe Bei einem freihändigen Verkauf einer Immobilie einigen sich Käufer und Verkäufer untereinander auf einen Verkaufspreis. Bei einem öffentlichen Verkauf wird eine Immobilie nach dem Höchstgebotsverfahren verkauft. Dieser Verkauf findet in der Regel unter Aufsicht eines Notars an einem öffentlichen Ort (z. B. einer Kneipe) statt und wird z. B. in einer Lokalzeitung angekündigt. Die von Statbel berechneten Immobilienpreise beruhen sowohl auf freihändigen als auch auf öffentlichen Verkäufen. Vorverträge gegenüber Urkunden Beim freihändigen Verkauf einer Immobilie wird zunächst ein Vorvertrag zwischen Verkäufer und Käufer geschlossen. Die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde erfolgt innerhalb von 4 Monaten nach dem Datum des Vorvertrags beim Notar (Ausfertigung der Urkunde). Nicht alle Kompromisse führen zu einem effektiven Verkauf. Nach Unterzeichnung des Vorvertrags findet der Käufer möglicherweise nicht die erforderliche Finanzierung, beispielsweise weil die Bank einen Hypothekenkredit ablehnt. Die von Statbel berechneten Immobilienpreise basieren auf den vom Notar ausgefertigten Urkunden. Es geht also um die effektiven Verkäufe und nicht um die Vorverträge. Verkaufspreis Neben dem vereinbarten Verkaufspreis muss der Käufer auch Nebenkosten zahlen, wie z. B. Registrierungsgebühren (oder Mehrwertsteuer im Falle eines Neubaus) sowie das Honorar des Notars für die Beurkundung. Wird ein Hypothekendarlehen aufgenommen, kommen die Hypothekeneintragungsgebühren und eventuelle Bearbeitungsgebühren der Bank hinzu. Für die Berechnung der Immobilienpreise wird nur der vereinbarte Verkaufspreis ohne Nebenkosten berücksichtigt. Art der Immobilie Wohnimmobilien Im Datensatz des Katasters, auf den Statbel von 2005 bis 2017 für die Berechnung der Immobilienpreise Zugang hatte, gibt es folgende Immobilienkategorien: Wohnhäuser Villen Etagenwohnungen Diese Kategorien beruhen auf der im Katasterplan genannten Art. Diese Art wird bestimmt, sobald ein neues Gebäude vollendet worden ist Danach wird diese Art nicht immer aktualisiert, wenn sich der Verwendungszweck des Gebäudes ändert. Die Klassifizierung ‚Wohnhaus‘ bzw. ‚Villa‘ beruht auf der (subjektiven) Einschätzung des Schätzungsberaters des Katasters. Im weiteren Verlauf dieses Dokuments werden die nach der obigen Klassifizierung berechneten Immobilienpreise als Immobilienpreise nach der "alten Methodik" bezeichnet. Ab 2017 wurde Statbel ein umfassenderer Datensatz mit einer detaillierteren Beschreibung der Immobilie zur Verfügung gestellt. Es handelt sich um zwei zusätzliche Variablen: die Beschaffenheit gemäß dem Kaufvertrag und dem Baucode. Dank dieser zusätzlichen Informationen kann die Methodik weiter optimiert werden: Für die Bestimmung des Gebäudetyps wird nicht mehr die auf dem Katasterplan angegebene Beschaffenheit berücksichtigt, sondern die in der Kaufurkunde. Diese ist aktueller, da sie bei jedem Verkauf (vom Notar) neu festgelegt wird. Für Häuser gibt es jetzt eine objektive Unterteilung nach der Anzahl der Giebel: Bei der alten Methode gab es Wohnhäuser und Villen, aber diese Qualifikation ist subjektiv. In der angepassten Methodik wird nun zwischen Häusern mit 2 oder 3 Giebeln und Häusern mit 4 oder mehr Giebeln unterschieden. Im weiteren Verlauf dieses Dokuments werden die auf der Grundlage der Beschaffenheit laut Kaufurkunde berechneten Immobilienpreise als Immobilienpreise nach der "neuen Methodik" bezeichnet. Grundstücke Die zusätzlich bereitgestellten Variablen ermöglichen keine Berechnung von Referenzpreisen für Baugrundstücke. Der Grund dafür ist, dass ein großer Teil der effektiven Baugrundstücke einer Restkategorie zugeordnet ist, die alles Mögliche enthalten kann: landwirtschaftliche Flächen, Industrieflächen, Baugrundstücke usw. Es handelt sich um mehr als 50% aller Baugrundstücke. Andere Arten von Immobilien Auch für Nichtwohnimmobilien (Landwirtschaft, Handel, usw.) erlaubt die Katasterdatenbank keine Ergebnisberechnung. Immobilien dieser Kategorie werden sehr häufig in einem Paket zusammen mit anderen Grundstücken mit unterschiedlicher Nutzung zu einem einzigen Gesamtpreis verkauft, so dass ein Preis pro Einzelimmobilie nicht abgeleitet werden kann und somit keine Medianpreise pro Kategorie berechnet werden können. Neubau Bei der alten Methodik wurden alle Transaktionen, die im zusammengefassten Datensatz des Katasters enthalten waren, in die Berechnung einbezogen. Dazu gehörte auch ein Teil der Neubauten. Dank des umfangreicheren Datensatzes, der Statbel seit 2016 zur Verfügung steht, und nach einer gemeinsamen Analyse mit dem Kataster ist klar geworden, dass nicht alle tatsächlichen Neubauten in der Datenbank erfasst werden und dass die Daten über die Neubauten nicht immer akkurat sind. Die Datenbank des Katasters erlaubt daher kein korrektes Bild der Gesamtverkäufe von Neubauten. Daher berücksichtigt die neue optimierte Methodik nur den sekundären Immobilienmarkt (Wiederverkauf) und filtert alle Transaktionen im Zusammenhang mit Neubauten heraus. Bereinigung der Datensätze Die vom Kataster gelieferten Datensätze werden auf zwei Arten bereinigt. Einerseits werden alle Transaktionen herausgefiltert, die nicht zur Grundgesamtheit der Statistik gehören. Diese Transaktionen werden bei der Berechnung des Referenzpreises oder der Anzahl der Transaktionen nicht berücksichtigt. Dies betrifft zum Beispiel Übertragungen infolge von Erbschaften. Die optimierte Methodik filtert auch Neubauten heraus. Auch Transaktionen, bei denen wesentliche Informationen unbekannt sind – wie z. B. das Verkaufsdatum oder die Art der Immobilie – werden herausgefiltert. Andererseits werden eine Reihe von Filtern verwendet, wenn fehlende Daten erkannt werden. In diesem Fall ermöglichen die fehlenden Daten die Berücksichtigung der Transaktionen bei der Berechnung der Anzahl der Transaktionen, sie werden jedoch bei der Berechnung des Referenzpreises nicht berücksichtigt. Dies betrifft beispielsweise Transaktionen, bei denen nur der Preis fehlt. Auch Transaktionen, bei denen mehrere Immobilien gebündelt zu einem Gesamtpreis weiterverkauft werden, unterliegen dieser Kategorie. Ergebnisse Bei der alten Methodik bestehen die berechneten Ergebnisse aus den Durchschnittspreisen, Medianpreisen, Perzentilpreisen, der Anzahl der Transaktionen, Gesamtpreisen und Gesamtflächen. Mit der neuen optimierten Methodik bestehen die berechneten Ergebnisse aus Medianpreisen, Perzentilpreisen und der Anzahl der Transaktionen. Die Ergebnisse sind nach Jahr, Semester oder Trimester, nach Wohnungstyp und nach Ort (Gemeinden, Bezirke, Provinzen, Regionen und das Königreich) gruppiert. Referenzpreis: Durchschnittspreis gegenüber Medianpreis Im Falle von statistischen Aufteilungen, die durch Beobachtungen mit Extremwerten geprägt sind (wie z. B. der Verkaufspreis von Immobilien), sollte man berücksichtigen, dass der Mittelwert als zentrales Maß stark von diesen Extremwerten beeinflusst wird: Ein Extremwert wird der Mittelwert in erheblichem Maße nach oben oder unten ziehen. Ein geeigneteres zentrales Maß ist der Medianpreis. Das ist der Preis, bei dem 50% der Transaktionen billiger und 50% teurer sind. Der Einfluss von Extremwerten ist bei diesem Maß minimal oder gar nicht vorhanden: Der Median ändert sich nicht oder kaum, wenn ein Extremwert weggelassen oder in die Berechnung aufgenommen wird (im Gegensatz zum Mittelwert). Der Medianpreis ist daher ein stabileres Maß als der Durchschnittspreis. In den Veröffentlichungen von Statbel wird der Medianpreis als Referenzpreis verwendet. Perzentilpreise Die Perzentilpreise sind zusätzliche Maße, die zusammen mit dem Medianpreis ein besseres Bild der statistischen Verteilung der Preise liefern. Das 25. Perzentil (auch erstes Quartil genannt = Q25) ist der Preis, bei dem 25% der Transaktionen genauso teuer oder billiger und 75% der Transaktionen genauso teuer oder teurer sind. Das 75. Perzentil (auch drittes Quartil genannt = Q75) ist der Preis, bei dem 75% der Transaktionen gleich oder günstiger und 25% der Transaktionen genauso teurer oder teurer sind. Medianpreise und Perzentilpreise werden nur ab 16 Transaktionen mit einem gültigen Preis pro Aggregat wiedergegeben, um eine bestimmte Repräsentativität zu erreichen und die Vertraulichkeit der einzelnen Transaktionen zu gewährleisten. Manchmal gibt es Transaktionen in der Katasterdatenbank, ohne Erwähnung eines gültigen Preises. Diese Transaktionen sind in der Gesamtzahl der Transaktionen enthalten, werden aber nicht in die Preisberechnung einbezogen. Wenn es für ein Aggregat eine oder mehrere Transaktionen mit einem ungültigen Preis gibt, wird die Anzahl der Transaktionen, für die Preise angezeigt werden, entsprechend der Anzahl der Transaktionen mit einem ungültigen Preis höher sein als die oben genannte Grenze von 16 Transaktionen. Gesamtpreis Aufgrund der relativ hohen Anzahl von Transaktionen, bei denen der Preis fehlt (insbesondere seit STIPAD), wird mit der neuen optimierten Methodik kein Gesamtpreis mehr veröffentlicht. Metadaten Übertragungen und Preise von Immobilien (PDF, 67 Kb)" @default.
• 721498f63c00c22394791497b64e544720627a18 description "Aperçu global La statistique des prix de l'immobilier se base sur les actes de vente enregistrés par le SPF Finances, et plus particulièrement l’Administration générale de la Documentation patrimoniale (AGDP), mieux connue sous le nom de Cadastre. Jusqu'en 2004, les données nécessaires étaient transmises à Statbel sur papier. A partir 2005, les données ont été transmises en format numérique, sur la base du système d'enregistrement CADNET/LOCO. A partir de 2016, le système STIPAD a remplacé le système CADNET/LOCO au sein de l'AGDP. Ce document décrit la méthodologie utilisée pour le calcul des prix de l'immobilier. Ventes de gré à gré versus ventes publiques Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, l'acheteur et le vendeur déterminent un prix de vente d’un commun accord. Dans le cas d'une vente publique, le bien immobilier est vendu selon le système de l'offre la plus élevée. Elle se déroule généralement sous la direction d'un notaire dans un espace public (par exemple un café) et est annoncée dans un journal local, par exemple. Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel sont basés sur les ventes de gré à gré et les ventes publiques. Compromis versus actes Dans le cas d'une vente de gré à gré d'un bien immobilier, un compromis est d'abord signé entre le vendeur et l'acheteur. La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire dans les 4 mois qui suivent la date du compromis (la passation de l'acte). Tous les compromis n'entraînent pas une vente effective. Il est possible que l'acheteur ne trouve pas le financement nécessaire après la signature du compromis parce que la banque a refusé le crédit hypothécaire par exemple. Les prix de l'immobilier tels que calculés par Statbel se basent sur les actes passés chez le notaire. Il s'agit donc des ventes effectives et non des compromis. Prix de vente Outre le prix de vente convenu, l'acheteur doit encore payer des frais supplémentaires, comme les droits d'enregistrement (ou la TVA dans le cas d'une nouvelle construction) et les honoraires du notaire pour la passation de l'acte. Si l'on contracte un prêt hypothécaire, les droits d'inscription hypothécaire et les éventuels frais de dossier de la banque viennent s'ajouter. Pour le calcul des prix de l'immobilier, on ne tient compte que des prix de vente convenus, hors frais supplémentaires. Type de bien immobilier Immobilier résidentiel Le set de données du Cadastre auquel Statbel avait accès de 2005 à 2017 pour le calcul des prix de l'immobilier reprenait les catégories suivantes de biens immobiliers: maisons d’habitation villas appartements Ces catégories sont basées sur la nature mentionnée sur le plan cadastral. Cette nature est déterminée une fois que le nouveau bâtiment est achevé. Ensuite, cette nature n'est pas toujours mise à jour si la destination du bâtiment change. La répartition 'maison d'habitation' versus 'villa' se base sur le jugement (subjectif) de l'évaluateur du Cadastre. Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés selon la répartition ci-dessus sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon l'"ancienne méthodologie". A partir de 2017, un set de données plus complet, comprenant une description détaillée du bien, a été mis à disposition de Statbel. Il fournit deux variables supplémentaires : la nature selon l'acte de vente et le code de construction. Ces informations complémentaires permettent d'optimaliser encore la méthodologie: Pour déterminer le type de bâtiment, on n'utilise plus la nature mentionnée sur le plan cadastral mais la nature mentionnée dans l'acte de vente. Cette nature est plus actuelle car elle est constatée (par le notaire) lors de chaque vente. Les maisons sont désormais réparties objectivement selon le nombre de façades. L'ancienne méthode parlait de maisons d'habitation et de villas mais cette qualification est subjective. Dans la méthodologie modifiée, on distingue désormais les maisons avec 2 ou 3 façades et les maisons de 4 façades ou plus. Dans la suite de ce document, les prix de l'immobilier calculés sur la base de la nature selon l'acte de vente sont mentionnés comme les prix de l'immobilier selon la "nouvelle méthodologie". Terrains à bâtir Les variables supplémentaires fournies ne permettent pas de calculer des prix de référence pour les terrains à bâtir. La raison est qu'une grande partie des terrains à bâtir effectifs ont été attribués à une catégorie résiduelle, dans laquelle on trouve de tout: terres agricoles, terrains industriels, terrains à bâtir, etc. Cela concerne plus de 50% de l'ensemble des terrains à bâtir. Autres types de biens immobiliers De même, pour les biens immobiliers non résidentiels (agriculture, commerce, etc.), la base de données du Cadastre ne permet pas de calculer des résultats. Les biens immobiliers de cette catégorie sont très souvent vendus en lot, avec d'autres parcelles à finalités diverses pour un prix total, de sorte qu'il n'est pas possible de calculer un prix par propriété individuelle et, par conséquent, les prix médians par catégorie. Nouveaux bâtiments Dans l'ancienne méthodologie, toutes les transactions qui se trouvaient dans le set de données sommaire du Cadastre étaient reprises dans le calcul. Il incluait également une partie des nouvelles constructions. Grâce au set de données plus détaillé dont Statbel dispose depuis 2016 et après une analyse conjointe avec le Cadastre, il est apparu que les nouvelles constructions effectives n'étaient pas toutes reprises dans le set de données et que les données relatives aux nouvelles constructions qui étaient bien incluses n'étaient pas toujours précises. La base de données du cadastre ne permet donc pas de se forger une image correcte des ventes totales de nouvelles constructions. Pour cette raison, la nouvelle méthodologie optimalisée ne tient compte que du marché immobilier secondaire (revente) et toutes les transactions relatives aux nouvelles constructions sont éliminées. Nettoyage des sets de données Les sets de données fournis par le Cadastre sont nettoyés de deux manières. D'une part, toutes les transactions qui n'appartiennent pas à l'univers de la statistique sont éliminées. Ces transactions ne sont pas prises en compte dans le calcul du prix de référence ou du nombre de transactions. Il s'agit par exemple des transferts à la suite d'héritages. Dans la méthodologie optimalisée, les nouvelles constructions sont aussi éliminées. De même, les transactions dont des données essentielles sont inconnues - comme p.ex. la date de vente ou le type de bien immobilier - sont également éliminées. D'autre part, des filtres sont utilisés pour détecter des données manquantes. Dans ce cas, les données manquantes permettent bien d'intégrer les transactions dans le calcul du nombre de transactions mais elles sont négligées pour le calcul du prix de référence. Il s'agit par exemple des transactions dont seul le prix manque. Les transactions concernant la vente de plusieurs biens immobiliers en un seul lot pour un prix global entrent aussi dans cette catégorie. Résultats Dans l'ancienne méthodologie, les résultats calculés comprennent les prix moyens, les prix médians, les prix par percentiles, le nombre de transactions, les prix totaux et les superficies totales. Dans la nouvelle méthodologie optimalisée, les résultats calculés se composent des prix médians, des prix par percentiles et du nombre de transactions. Les résultats sont groupés par année, par semestre ou trimestre, par type de logement et par localité (les communes, les arrondissements, les provinces, les régions et le pays). Prix de référence: prix moyen versus prix médian Pour des ventilations statistiques caractérisées par des observations avec des valeurs extrêmes (comme p. ex. le prix de vente des biens immobiliers), il convient de tenir compte du fait que la moyenne, en tant qu'outil de mesure central est fortement influencée par ces valeurs extrêmes: une valeur extrême va orienter dans une large mesure la moyenne vers elle. Le prix médian est un outil de mesure central plus adéquat. Il s'agit du prix par rapport auquel 50% des transactions sont moins chères et 50% plus chères. L'influence des valeurs extrêmes sur cet outil de mesure est minime voire inexistante : la médiane ne change pas ou à peine si une valeur extrême est ajoutée ou supprimée du calcul (contrairement à la moyenne). Le prix médian est donc un outil de mesure plus stable que le prix moyen. Dans les publications de Statbel, le prix médian est utilisé comme prix de référence. Prix par percentiles Les prix par percentiles sont des outils de mesure supplémentaires qui, conjointement au prix médian, donnent une meilleure image de la ventilation statistique des prix. Le 25e percentile (aussi appelé le premier quartile = Q25) est le prix par rapport auquel 25% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 75% des transactions sont aussi chères ou plus chères. Le 75e percentile (aussi appelé le troisième quartile = Q75) est le prix par rapport auquel 75% des transactions sont aussi chères ou moins chères alors que 25% des transactions sont aussi chères ou plus chères. Les prix médians et les prix par percentiles ne sont publiés qu'à partir de 16 transactions avec prix valable par agrégat, afin d'atteindre une certaine représentativité et de garantir la confidentialité des données individuelles. La base de données du Cadastre contient parfois des transactions sans prix valable. Ces transactions sont prises en compte pour le nombre total de transactions, mais ne sont pas reprises dans le calcul du prix. S'il est question pour un agrégat d'une ou plusieurs transactions dont le prix n'est pas valable, le nombre de transactions pour lesquelles les prix sont montrés sera plus élevé que la limite de 16 transactions visée ci-dessus, conformément au nombre de transactions dont le prix n'est pas valable. Prix total En raison du nombre relativement élevé de transactions dont le prix manque (surtout depuis STIPAD), on ne publie plus de prix total dans la nouvelle méthodologie optimalisée. Métadonnées Mutations et prix de l'immobilier (PDF, 70 Kb)" @default.
• 721498f63c00c22394791497b64e544720627a18 description "General overview The statistic on house prices is based on the deeds of sale registered by the FPS Finances, and more specifically the General Administration of the Patrimonial Documentation (GAPD), better known as the land registry. Until 2004, the necessary data were transmitted to Statbel on paper. From 2005 onwards, the data were transmitted in digital format, based on the registration system CADNET/LOCO. From 2016 onwards, the STIPAD system replaced the CADNET/LOCO system within the GAPD. This document describes the methodology used to calculate house prices. Direct sales versus public sales In the case of a direct sale of real estate, the buyer and the seller agree on a selling price. In the case of a public sale, the property is sold according to the highest bid system. The sale is usually conducted under the direction of a notary in a public space (e.g. a café) and is announced in a local newspaper, for example. Real estate prices as calculated by Statbel are based on both direct sales and public sales. Preliminary sales agreement versus deed of sale In the case of a direct sale of real estate, a preliminary sales agreement is first signed between the seller and the buyer. The signature of the notarial deed of sale takes place with a notary within 4 months of the signature of the preliminary sales agreement. All preliminary sales agreements do not result in an actual sale. It is possible that the buyer does not find the necessary funding after the signature of the preliminary sales agreement because the bank refused the mortgage credit, for example. Real estate prices as calculated by Statbel are based on the notarial deeds, i.e. on effective sales, and not on preliminary sales agreements. Sales price In addition to the agreed sales price, the buyer still has to pay additional costs, such as registration fees (or VAT in the case of a new building) and the notary's fees for drawing up the deed. If you take out a mortgage loan, the mortgage registration fees and any bank processing fees are added. For the calculation of real estate prices, we only take the agreed sales prices into account, excluding additional fees. Type of property Residential real estate The data set of the land registry, to which Statbel had access from 2005 to 2017 for the calculation of real estate prices, included the following categories of properties: regular houses villas apartments These categories are based on the nature mentioned on the cadastral plan. This nature is determined once the new building is completed. This nature is not always updated if the purpose of the building changes. The breakdown into ‘regular house’ versus ‘villa’ is based on the (subjective) judgement of the evaluator of the land registry. In the rest of the document, real estate prices calculated according to the breakdown above are mentioned as real estate prices according to the ‘former methodology’. From 2017 onwards, a more comprehensive data set, including a detailed description of the property, was made available to Statbel. It provides two additional variables: the nature according to the deed of sale and the construction code. This additional information makes it possible to further optimise the methodology: In order to determine the type of building, we no longer use the nature mentioned in the cadastral plan, but the nature mentioned in the deed of sale. This nature is more up to date because it is identified (by the notary) at the time of each sale. Houses are now objectively broken down according to the number of facades. The former method made the distinction between regular houses and villas, but this qualification is subjective. In the modified methodology, we now distinguish attached and semi-detached houses (2 or 3 facades) and detached houses (4 facades or more). In the rest of the document, real estate prices calculated based on the nature in the deed of sale are mentioned as real estate prices according to the ‘new methodology’. Building plots The additional variables do not make it possible to calculate reference prices for building plots. The reason is that a large part of actual building plots was assigned to a residential category, in which we can find anything: agricultural lands, industrial lands, building plots, etc. This concerns more than 50 % of all building plots. Other types of properties In the same way, for non-residential properties (agriculture, commercial, etc.), the database of the land registry does not allow to calculate results. Properties in this category are very often sold in lots, with other plots with different purposes for a total price, so that it is not possible to calculate a price per individual property and therefore the median prices per category. New buildings In the former methodology, all transactions that were in the summary data set of the land registry were included in the calculation. It also included part of the new constructions. Thanks to the more detailed data set available to Statbel since 2016 and after a joint analysis with the land registry, it appeared that not all actual new constructions were included in the data set and that the data on new constructions that were included were not always accurate. The land registry’s database does not allow to build up a correct picture of the total sales of new constructions. For this reason, the new optimised methodology only takes into account the secondary real estate market (resale) and all transactions relating to new constructions are eliminated. Cleansing of data sets The data sets provided by the land registry are cleaned in two ways. On the one hand, all transactions that do not belong to the statistical universe are eliminated. These transactions are not taken into account in the calculation of the reference price or of the number of transactions. This concerns for example transfers due to inheritances. In the optimised methodology, new constructions are also eliminated. In the same way, transactions for which essential data are unknown - e.g. the date of sale or the type of property - are also eliminated. On the other hand, filters are used to identify missing data. In this case, the missing data make it possible to include transactions in the calculation of the number of transactions, but they are not taken into account in the calculation of the reference price. This concerns for example transactions for which only the price is missing. Transactions relating to the sale of several properties in one lot for an overall price are also included in this category. Results In the former methodology, the results calculated include average prices, median prices, percentile prices, the number of transactions, total prices and total surface areas. In the new optimised methodology, the results calculated include median prices, percentile prices and the number of transactions. The results are grouped per year, per semester or quarter, per type of dwelling and per location (municipalities, districts, provinces, regions and country). Reference price: average price versus median price For statistical breakdowns characterised by observations with extreme values (e.g. the sales price of real estate), it should be taken into account that the average, as the central measuring tool, is strongly influenced by these extreme values: an extreme value will steer the average towards it to a large extent. The median price is a more appropriate measuring tool. This is the price against which 50% of transactions are cheaper and 50% more expensive. The influence of these extreme values on this measuring tool is minimal or non-existent: the median does not change, or hardly changes, if an extreme value is added to or removed from the calculation (unlike the average). So, the median price is a more stable measuring tool than the average price. In Statbel's publications, the median price is used as reference price. Percentile price Percentile prices are additional measuring tools that, with the median price, give a better picture of the statistical breakdown of prices. The 25th percentile (also called the first quartile: Q25) is the price against which 25 % of transactions are as expensive or cheaper, while 75 % of transactions are as expensive or more expensive. The 75th percentile (also called the third quartile: Q75) is the price against which 75 % of transactions are as expensive or cheaper, while 25 % of transactions are as expensive or more expensive. Median and percentile prices are published only for 16 transactions with valid prices per aggregate, in order to achieve a certain degree of representativeness and to guarantee the confidentiality of individual data. The land registry’s database sometimes contains transactions with no valid price. These transactions are included in the total number of transactions, but not in the price calculation. If, for an aggregate, there is one or more transactions whose price is not valid, the number of transactions for which prices are shown will be greater than the limit of 16 transactions referred to above, in accordance with the number of transactions whose price is not valid. Total price Given the relatively high number of transactions for which the price is missing (especially since STIPAD), we no longer publish the total price in the new optimised methodology. Metadata Transfers and prices of real estate (PDF, 70 Kb)" @default.
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